Souvent confondus, le prêt in fine et le prêt relais font partie de ces solutions alternatives au prêt classique. Tous deux reposent sur le même mécanisme : pendant toute la durée du contrat l’emprunteur ne rembourse que les intérêts et le capital est soldé en une seule fois à l’échéance.
Pourtant, malgré ce point commun, ces deux prêts ne s’adressent pas aux mêmes profils, ni aux mêmes besoins. Le prêt in fine s’inscrit dans une logique de plus long terme, tandis que le prêt relais est avant tout un outil de transition.
Comprendre les différences entre ces deux produits, c’est se donner les moyens de choisir le financement le plus adapté à sa situation.
Le prêt in fine est un emprunt bancaire sur lequel vous ne remboursez que les intérêts durant toute la durée du contrat. Le capital emprunté, quant à lui, est intégralement soldé en une seule fois à l’échéance.
L’intérêt de ce prêt réside dans la faiblesse de ses mensualités, ce qui permet de préserver votre capacité d’épargne ou d’investissement tout au long du prêt. En contrepartie, la banque exige une garantie solide : soit une hypothèque sur un bien immobilier, soit le nantissement d’un contrat d’assurance-vie, afin de s’assurer le remboursement du capital au terme du prêt.
Les caractéristiques du prêt in fine :
Voici un exemple pour vous illustrer le prêt in fine :
M. & Mme Bernard, 70 et 65 ans, souhaitait acquérir un appartement d’une valeur de 300.000€. Ils possédaient déjà une maison estimée à 1 million d’euros, qu’ils allaient vendre et un apport de 100.000€. Toutefois, ils ne souhaitaient pas faire un prêt relais. Après analyse de leur situation, nous leur avons proposé un prêt in fine sur 7 ans : une solution leur permettant d’acquérir leur appartement immédiatement, tout en remboursant le capital en une seule fois à l’échéance, grâce à la vente de leur maison, sans frais supplémentaires.
Résultat : Un projet immobilier concrétisé, un emprunt de 206.000€ réalisé et une transition sereine entre leurs deux biens.
Le prêt relais est un type de prêt in fine. En effet, il fonctionne sur le même principe : un emprunt avec une garantie où vous ne payez que les intérêts durant toute la durée du prêt, et le capital est intégralement remboursé à l’échéance.
La particularité du prêt relais est qu’il est exclusivement accordé dans le cadre d’une opération d’achat/revente d’un bien immobilier.
Les caractéristiques du prêt relais :
Voici un exemple pour illustrer le prêt relais :
Mme Nicole, 80 ans, voulait vendre sa maison et acquérir un bien plus petit en bord de mer pour profiter pleinement de sa retraite. Malheureusement, les banques traditionnelles refusaient de la suivre en raison de son âge. ,Pour nous, son projet était tout à fait réalisable. Sa maison étant estimée à 320.000€, nous lui avons proposé un prêt relais de 225.000€, soit 70% de la valeur estimée de son bien, lui permettant d’acquérir son nouveau logement sans attendre la vente de sa maison.
Résultat : Un projet concrétisé, un nouveau départ serein et cinq années pour vendre sa maison en toute tranquillité.
Même si ces deux prêts fonctionnent de la même façon, ils répondent à des besoins différents. Il ne faut alors pas se demander lequel est le meilleur, mais plutôt lequel correspond le mieux à ma situation. Voici, pour vous aider, un tableau comparatif :
| Prêt in fine | Prêt relais | |
|---|---|---|
| Objectif | Investissement locatif, optimisation patrimoniale ou besoin de trésorerie | Financer un achat avant la vente d'un bien existant |
| Durée | Jusqu'à 10 ans | 12 à 24 mois ou jusqu'à 5 ans grâce à un courtier spécialisé |
| Montant | Jusqu'à 70% de la valeur de la garantie | Jusqu'à 70% de la valeur du bien mis en vente |
| Mensualités | Intérêts uniquement | Intérêts uniquement |
| Remboursement du capital | En une seule fois, à l'échéance | À la vente du bien, ou à l'échéance |
| Garantie requise | Hypothèque ou nantissement d'assurance-vie | Hypothèque sur le bien mis en vente |
| Avantage fiscal | Intérêts déductibles des revenus fonciers | Aucun avantage fiscal spécifique |
| Remboursement anticipé | Possible | Possible |
| Risque principal | Placement adossé insuffisant au terme | Bien non vendu ou sous-estimé dans les délais |
| Profil type | Investisseur, contribuable fortement imposé | Propriétaire en transition immobilière |