Rachat de crédits avec un bien hypothécaire : quels avantages ?
Lorsque les prêts s’accumulent, il devient difficile de savoir par où commencer pour s’en sortir. Faut-il renégocier ses prêts ou ses taux ? Souscrire un nouveau crédit ? Faire un regroupement ?
Pour les propriétaires, il existe une solution qui comporte de nombreux avantages : le rachat de crédits avec garantie hypothécaire. Une solution pour retrouver une stabilité financière grâce à son bien immobilier. Mais avant de se lancer, encore faut-il savoir dans quoi vous vous engagez réellement, c’est tout l’objet de cet article.
Qu'est-ce qu'un rachat de crédits avec hypothèque ?
Qu’est-ce qu’un rachat de crédits ? Un rachat de crédits consiste à reprendre l’ensemble de vos crédits en cours pour les regrouper en un seul crédit dont la durée et la mensualité sont renégociés. Le but est d’alléger le poids de vos prêts en les réétalant afin d’avoir davantage de reste à vivre.
Qu’est-ce qu’une hypothèque ? L’hypothèque est le fait de prendre un bien immobilier en garantie.
Qu’est-ce qu’un rachat de crédits avec hypothèque ?
Ainsi, le rachat de crédits hypothécaire consiste à regrouper l’ensemble de vos dettes en un seul et unique prêt renégocié qui repose sur la garantie apportée par votre bien immobilier afin d’obtenir plus facilement votre prêt ainsi que des conditions plus favorables.
Ce dispositif s’adresse exclusivement aux propriétaires (résidence principale, secondaire ou bien locatif) qui cumulent plusieurs prêts : crédits immobiliers, crédits à la consommation, prêts auto, dettes fiscales, ou encore découverts bancaires récurrents. Le bien n’a pas besoin d’être entièrement remboursé ; sa valeur nette (valeur vénale moins les encours restants) doit simplement être suffisante pour couvrir le nouveau prêt.
Comment ça fonctionne concrètement ?
L’opération se déroule en plusieurs étapes. Après une étude de faisabilité réalisée par un courtier ou directement auprès d’un établissement spécialisé, un accord de principe est émis. Un notaire mandaté prend alors en charge l’inscription hypothécaire et le remboursement par anticipation des anciens crédits.
À l’issue du remboursement, il faut officiellement lever l’hypothèque, ce qui entraîne également des frais notariaux.
Les avantages du rachat de crédits hypothécaire :
Lors d’un rachat de crédits, la mise en garantie d’un bien immobilier permet de rassurer les organismes prêteurs et d’offrir davantage de souplesse que pour un rachat simple, tel que :
- Des durées de prêt plus longues : Grâce à l’hypothèque, les banques octroient des durées de prêts plus longues et ainsi en étalant le remboursement, les mensualités s’en trouvent allégées.
- Des montants finançables plus élevés : Là où un rachat à la consommation est souvent plafonné à 75 000€, le rachat hypothécaire permet de regrouper des encours bien supérieurs: jusqu’à 150 000€, voire davantage selon la valeur du bien et le profil de l’emprunteur. Ceci en fait le seul outil réellement adapté aux ménages dont l’endettement global est important.
- Des taux d’intérêt plus bas : C’est l’avantage le plus direct. Lors d’un rachat avec hypothèque les taux sont proches de ceux d’un crédit immobilier classique, et bien inférieurs aux taux pratiqués sur les crédits à la consommation ou les rachats sans garantie.
- Une accessibilité plus facile : L’hypothèque rassurant les banques, certains établissements spécialisés peuvent plus facilement accepter des dossiers complexes, à condition que la valeur du bien soit bien supérieure aux encours regroupés.
- Un regroupement de toutes les natures de dettes : L’une des forces du rachat hypothécaire est sa capacité à intégrer des dettes de natures très diverses dans un seul montage : crédit immobilier résiduel, crédits à la consommation, prêt auto, crédit travaux, mais aussi dettes fiscales, arriérés de loyer ou même découverts bancaires chroniques. Cette flexibilité est rare car la plupart des autres produits de restructuration ne peuvent pas mélanger crédit immobilier et crédits conso dans la même opération.
- La possibilité d’intégrer une trésorerie complémentaire : Enfin, le rachat hypothécaire peut inclure, dans le même montage financier, une enveloppe de trésorerie supplémentaire. Cette somme, accordée sans justificatif de destination dans la plupart des cas, peut servir à financer des travaux, faire face à une dépense imprévue ou reconstituer une épargne de précaution. Elle bénéficie du même taux que le reste du prêt, ce qui en fait une option bien moins coûteuse qu’un crédit à la consommation souscrit séparément.
Les inconvénients du rachat de crédits hypothécaire :
Même si le rachat de crédits hypothécaire comporte de nombreux avantages, il existe également des inconvénients, principalement monétaires.
- Un coût total plus élevé : Avec l’allongement de la durée de remboursement, le coût total du crédit augmente mécaniquement. Il est donc essentiel de comparer non pas la mensualité seule, mais le coût total de l’opération (intérêts + assurance + frais inclus) avant de s’engager.
- Des frais de mise en place et de mainlevée de l’hypothèque : Le montage hypothécaire génère des frais obligatoires : émoluments du notaire, frais d’inscription hypothécaire, taxe de publicité foncière. De plus, il faut également prévoir les frais de mainlevée à l’issue du remboursement.
- Risque de saisie du bien en cas de défaut de paiement : Votre bien immobilier étant mis en garantie, l’organisme prêteur peut le saisir et le vendre en cas de défaillance prolongée.
- Des délais de mise en place du prêt plus longs : Parce que le notaire est impliqué et que l’inscription hypothécaire nécessite des démarches administratives spécifiques, le délai entre la demande et le déblocage des fonds est plus long que pour un rachat à la consommation.
Pour qui est-ce vraiment intéressant ?
Par conséquent, le rachat de crédits hypothécaire peut être particulièrement pertinent pour les propriétaires dont le taux d’endettement dépasse 40%, qui cumulent au moins trois ou quatre crédits de natures différentes, et dont le patrimoine immobilier présente une valeur nette suffisante par rapport aux encours totaux. C’est également la solution de choix pour quiconque a déjà fait l’objet d’un refus sur un rachat à la consommation classique en raison d’un montant trop élevé ou d’un profil bancaire fragilisé.
En revanche, si la dette totale reste modeste (moins de 30.000€) ou s’il vous reste peu de temps de remboursement, mieux vaut ne pas faire un rachat de crédits avec hypothèque car les frais fixes de l’opération risquent de neutraliser le bénéfice financier. Un bilan personnalisé avec un courtier spécialisé reste la meilleure façon de trancher.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Aucun versement de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou de plusieurs prêts d’argent. La réduction dépend de la durée restante des prêts rachetés. La diminution du montant des mensualités entraine l’allongement de la durée de remboursement.
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