Prêt hypothécaire de trésorerie
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Financer une donation de son vivant sans toucher à votre épargne
Vous souhaitez aider vos enfants ou petits-enfants dès maintenant — un coup de pouce pour leurs études, un achat, un projet — plutôt que d’attendre la succession ? Financer une donation de son vivant est possible sans vendre votre bien ni vider votre épargne : un prêt hypothécaire adossé à votre patrimoine libère les liquidités nécessaires.
Chez Avel Finances, courtier spécialisé en financement patrimonial, nous mobilisons la valeur de votre bien pour concrétiser votre donation — y compris après 60 ans ou pour des profils que les banques écartent.
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Donner de son vivant : donation, donation-partage, avance sur héritage
Donner de son vivant permet d’aider ses proches au bon moment, plutôt qu’au moment de la succession. Plusieurs formes existent : la donation simple (un bien ou une somme transmis de son vivant), la donation-partage (qui répartit et fige la valeur des biens entre les héritiers, évitant les conflits ultérieurs), et l’avance sur héritage (une donation rapportable, qui s’impute sur la part future de l’héritier).
Sur le plan fiscal, chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € par enfant en franchise de droits, un abattement renouvelable tous les 15 ans (source : service-public.fr). Pour un petit-enfant, l’abattement est de 31 865 €. Donner tôt, c’est aussi profiter plusieurs fois de ces abattements — un atout de transmission que la donation de son vivant permet, contrairement aux droits de succession.
Financer une donation avec un prêt hypothécaire
Le problème est fréquent : on veut donner, mais l’essentiel du patrimoine est « en pierre », pas en liquidités. Vendre prend du temps et décote le bien ; puiser dans son épargne fragilise sa sécurité. Le prêt hypothécaire de trésorerie résout cela : adossé à la valeur d’un bien que vous détenez, il débloque les fonds nécessaires à la donation. Vous restez pleinement propriétaire du bien, vous conservez votre épargne, et vous transmettez dès aujourd’hui.
Quel montant pouvez-vous mobiliser ?
Le montant dépend de la valeur de votre bien. À titre indicatif, les établissements avancent souvent entre 50 % et 70 % de cette valeur (le ratio prêt/valeur), déduction faite d’un éventuel capital restant dû. Ces ordres de grandeur relèvent de la pratique de marché, non d’un barème légal.
Exemple : pour un bien estimé à 300 000 € sans crédit en cours, l’enveloppe mobilisable pour votre donation se situe généralement entre 150 000 € et 210 000 €. Vous pouvez ainsi donner à un ou plusieurs enfants tout en restant chez vous et propriétaire.
Qui peut en bénéficier ?
- Les parents et grands-parents propriétaires souhaitant aider leurs proches sans attendre la succession.
- Les seniors, éligibles au prêt hypothécaire là où le crédit classique se ferme — voir aussi le prêt viager hypothécaire.
- Les propriétaires souhaitant préserver leur épargne et leurs revenus tout en transmettant.
- Les profils refusés en banque pour un motif d’âge ou de revenus, mais disposant d’un patrimoine mobilisable.
Les revenus et la valeur du bien restent étudiés au cas par cas. Aucune acceptation ne peut être garantie : chaque dossier fait l’objet d’une étude individuelle.
Les étapes de votre financement
- Estimation du bien. Nous estimons la valeur du bien à mettre en garantie et vérifions la faisabilité — sous 24 à 48 heures.
- Montage du dossier. Nous structurons le financement (amortissable ou in fine) et le présentons aux partenaires — en général 1 à 2 semaines.
- Offre de prêt. L’établissement émet une offre, soumise au délai légal de réflexion.
- Déblocage & acte de donation. Les fonds sont débloqués, en coordination avec votre notaire qui établit l’acte de donation. Votre épargne reste intacte.
Avantages et points de vigilance
Avantages
- Aider vos proches maintenant, quand ils en ont besoin.
- Optimiser la transmission (abattements renouvelables tous les 15 ans).
- Conserver votre bien et préserver votre épargne.
- Un accès possible même après 60 ans ou après un refus bancaire.
Points de vigilance
- Un coût de crédit qui s’ajoute au montant donné.
- Une garantie hypothécaire : frais de notaire et de mainlevée.
- Un impact sur la succession : la dette réduit l’actif transmis.
- Des frais de dossier et de courtage à intégrer au plan.
Exemples de financements réalisés
Un couple de retraités — une donation à leurs enfants
Propriétaires d’une maison estimée à 320 000 €, ils souhaitaient donner 60 000 € à chacun de leurs deux enfants pour les aider à s’installer, sans vendre ni toucher à leur épargne. Un prêt hypothécaire de trésorerie de 120 000 €, adossé à leur bien, a financé la donation ; ils sont restés chez eux et pleinement propriétaires.
Un grand-père — financer les études d’un petit-enfant
À 76 ans, il voulait financer les études supérieures de son petit-fils sous forme d’avance sur héritage, sans mobiliser son épargne. Adossé à sa résidence, un prêt hypothécaire de 40 000 € a débloqué les fonds — un montant qui, sous l’abattement grand-parent, restait exonéré de droits. Voir aussi : financer les études.
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Questions fréquentes
Peut-on donner de son vivant à ses enfants ?
Oui, et c’est fiscalement avantageux. Chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € par enfant en franchise de droits, un abattement renouvelable tous les 15 ans. Donner de son vivant permet d’aider ses proches au bon moment et d’anticiper la transmission, plutôt que d’attendre la succession.
Quel est l’abattement pour une donation ?
En ligne directe, l’abattement est de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans (art. 779 du CGI). Pour un petit-enfant, il est de 31 865 €. Au-delà, des droits de donation s’appliquent selon un barème progressif. Source : service-public.fr.
Peut-on financer une donation sans vendre son bien ?
Oui. Un prêt hypothécaire de trésorerie, adossé à la valeur d’un bien que vous détenez, débloque les liquidités pour donner, sans vendre ni puiser dans votre épargne. Vous restez pleinement propriétaire du bien mis en garantie et transmettez dès aujourd’hui.
Qu’est-ce qu’une avance sur héritage ?
C’est une donation dite « rapportable » : elle s’impute sur la part future de l’héritier au moment de la succession, afin de préserver l’égalité entre les héritiers. Elle se distingue de la donation-partage, qui répartit et fige définitivement la valeur des biens entre les bénéficiaires.
Peut-on donner après 70 ans ?
Oui. Aucun âge n’interdit de donner. Côté financement, le prêt hypothécaire reste accessible aux seniors car il s’appuie sur la valeur du patrimoine plutôt que sur l’âge, et se passe souvent d’assurance emprunteur. Donner après 70 ans est donc tout à fait envisageable pour un propriétaire.
Donation ou succession : quelle différence de fiscalité ?
La donation permet de profiter des abattements (100 000 € par enfant) plusieurs fois, tous les 15 ans, et de transmettre au bon moment. La succession n’ouvre l’abattement qu’une fois, au décès. Donner de son vivant, tôt et régulièrement, optimise donc la transmission — à valider avec votre notaire.
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