Prêt hypothécaire immobilier
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Investir dans l’immobilier locatif grâce à votre patrimoine
Vous êtes déjà propriétaire et vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif, sans mobiliser votre épargne, sans bloquer un apport, ou malgré un refus de votre banque ? Investir dans l’immobilier locatif grâce à un prêt hypothécaire est possible : vous empruntez sur la valeur d’un bien que vous détenez déjà pour financer un nouvel investissement.
Chez Avel Finances, courtier spécialisé, nous mobilisons votre patrimoine existant pour créer un effet de levier — y compris après 60 ans ou pour des profils que les banques écartent d’un crédit locatif classique.
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Investir grâce à un prêt hypothécaire : le principe
Le principe de l’effet de levier patrimonial est simple : au lieu de puiser dans votre épargne, vous empruntez sur la valeur d’un bien que vous possédez déjà. Le prêt hypothécaire prend une sûreté réelle (une hypothèque) sur ce bien et débloque les fonds nécessaires à votre investissement locatif. Vous restez propriétaire du bien mis en garantie ; il continue de vous appartenir et, s’il est loué, de produire des revenus.
Ce montage transforme un patrimoine « dormant » en capacité d’investissement. Il s’appuie sur la valeur de vos actifs plutôt que sur vos seuls revenus, ce qui ouvre le financement à des situations que le crédit classique ne couvre pas.
Investir sans apport en étant propriétaire
Investir sans apport en étant propriétaire devient possible parce que votre patrimoine existant joue le rôle de l’apport. Là où une banque exige souvent 10 à 20 % de fonds propres pour un crédit locatif, le prêt hypothécaire s’adosse à la valeur du bien déjà détenu. Résultat : vous conservez votre épargne pour d’autres projets (travaux, trésorerie, sécurité) tout en développant votre parc immobilier.
C’est aussi un moyen de financer un investissement locatif sans toucher à son épargne : vos liquidités restent disponibles, votre effort d’investissement repose sur la pierre que vous possédez déjà.
Prêt hypothécaire ou crédit immobilier locatif classique
Le crédit immobilier locatif classique reste pertinent quand votre dossier entre dans les grilles bancaires : revenus réguliers, endettement maîtrisé, apport disponible. Le prêt hypothécaire de trésorerie prend le relais lorsque ce n’est pas le cas : senior, indépendant aux revenus variables, taux d’endettement déjà élevé, refus bancaire, ou montant important à débloquer rapidement. Un courtier compare les deux voies pour retenir la solution la moins coûteuse et la plus adaptée à votre profil.
Investir après 60 ans et profils atypiques
Passé 60 ans, de nombreuses banques refusent un crédit locatif classique en raison de la durée de remboursement. L’investissement locatif après 60 ans reste pourtant accessible via le prêt hypothécaire, qui s’appuie sur la valeur du patrimoine plutôt que sur l’âge. Il en va de même pour les indépendants, les professions libérales et les profils au dossier atypique : dès lors qu’un bien peut servir de garantie, le financement redevient envisageable — sans garantie d’acceptation automatique.
Fiscalité de l’investissement locatif
À titre d’information générale et sans constituer un conseil fiscal : en location vide au régime réel, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers ; en location meublée (LMNP), ils comptent parmi les charges déductibles des bénéfices industriels et commerciaux. La fiscalité dépend étroitement de votre situation et du régime choisi ; nous vous invitons à valider votre montage avec votre notaire ou votre conseiller fiscal.
Qui peut en bénéficier ?
Le financement hypothécaire d’un investissement locatif s’adresse notamment à :
- Les propriétaires souhaitant investir sans mobiliser leur épargne ni bloquer un apport classique.
- Les seniors, y compris après 60 ou 70 ans, écartés du crédit locatif amortissable.
- Les indépendants et professions libérales aux revenus variables, difficiles à faire entrer dans les grilles.
- Les investisseurs via SCI, qui adossent le financement au patrimoine de la société.
Le taux d’endettement reste étudié (souvent autour de 35 %, avec une tolérance selon le reste à vivre et la valeur du bien apporté). Aucune acceptation ne peut être garantie : chaque dossier fait l’objet d’une étude individuelle.
Les étapes de votre financement
- Étude patrimoniale. Un premier échange gratuit pour estimer la valeur du bien à mettre en garantie, votre capacité et la faisabilité — sous 24 à 48 heures.
- Montage du dossier. Nous structurons le financement (prêt hypothécaire, in fine ou parts de SCPI) et le présentons aux partenaires — en général 1 à 2 semaines.
- Offre de prêt. L’établissement émet une offre, soumise au délai légal de réflexion, que vous examinez avec votre conseiller.
- Déblocage des fonds. Après signature chez le notaire, les fonds financent votre investissement locatif ; votre épargne reste intacte.
Avantages et points de vigilance
Avantages
- Un effet de levier sur un patrimoine déjà constitué.
- Investir sans apport et sans mobiliser son épargne.
- Un accès au financement même après 60 ans ou après un refus bancaire.
- Des mensualités allégées possibles avec le prêt in fine.
Points de vigilance
- Un coût de crédit à couvrir par les loyers et à intégrer au rendement.
- Une garantie hypothécaire, avec frais de notaire et de mainlevée.
- Le risque de vacance locative : prévoyez une marge pour les périodes sans locataire.
- Des frais de dossier et de courtage à anticiper.
À titre indicatif
À titre purement indicatif et variable selon le profil : le taux d’endettement visé se situe généralement autour de 35 %, avec une tolérance selon le reste à vivre ; le montant financé dépend de la valeur du bien mis en garantie (ratio prêt/valeur, ou LTV). Les taux varient selon la durée, le montant et le profil. Le prêt in fine et le financement de parts de SCPI sont d’autres leviers possibles. Ces ordres de grandeur ne constituent pas une offre.
Exemples de financements réalisés
M. & Mme Vincent, 61 et 58 ans — investir sans toucher à l’épargne
À l’approche de la retraite, les Vincent souhaitent acquérir un bien locatif pour compléter leurs revenus, sans puiser dans leur épargne. Nous avons monté un prêt hypothécaire immobilier adossé à leur patrimoine existant : ils ont financé l’acquisition, préservé leurs liquidités et concrétisé leur investissement locatif tout en gardant un budget équilibré.
M. D., 67 ans — un senior refusé pour un crédit locatif classique
Sa banque a refusé un crédit locatif en raison de son âge. Propriétaire de sa résidence estimée à 350 000 €, il visait un studio locatif à 130 000 €. Un prêt hypothécaire adossé à sa résidence lui a permis d’investir sans apport et sans mobiliser son épargne, avec des loyers couvrant l’essentiel de la charge.
Un investisseur via SCI — effet de levier patrimonial
Une SCI familiale, déjà détentrice d’un immeuble de rapport, souhaitait acquérir un second bien sans mobiliser sa trésorerie. Nous avons structuré un prêt hypothécaire adossé à l’actif existant de la société : l’acquisition s’est faite sans céder d’actif ni bloquer les liquidités, en s’appuyant sur l’effet de levier du patrimoine détenu.
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Des solutions étudiées avec vous — étude gratuite, sans engagement et sans frais de dossier.
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Questions fréquentes
Peut-on investir dans l’immobilier locatif sans apport ?
Oui, lorsque vous êtes déjà propriétaire. Le prêt hypothécaire s’adosse à la valeur d’un bien que vous détenez, qui joue le rôle de l’apport. Vous financez ainsi un investissement locatif sans mobiliser votre épargne ni bloquer les fonds propres qu’exige habituellement un crédit classique.
Peut-on investir en étant déjà propriétaire ?
C’est précisément le cœur de cette solution. En empruntant sur la valeur d’un bien déjà détenu, vous créez un effet de levier patrimonial pour acquérir un nouveau bien locatif. Vous restez propriétaire du bien mis en garantie, qui continue de vous appartenir et, s’il est loué, de produire des revenus.
Peut-on investir dans l’immobilier après 60 ans ?
Oui. Là où le crédit locatif amortissable se ferme avec l’âge, le prêt hypothécaire reste accessible, car il s’appuie sur la valeur du patrimoine plutôt que sur la durée de remboursement. L’investissement locatif après 60 ans est donc envisageable pour un propriétaire, sans garantie d’acceptation automatique.
Prêt hypothécaire ou crédit locatif classique : que choisir ?
Le crédit classique convient quand votre dossier entre dans les grilles bancaires (revenus réguliers, apport, endettement maîtrisé). Le prêt hypothécaire prend le relais pour les seniors, indépendants, profils refusés ou montants importants, en s’appuyant sur un bien en garantie. Un courtier compare les deux pour retenir la voie la moins coûteuse.
Les intérêts d’emprunt sont-ils déductibles ?
À titre d’information générale : en location vide au régime réel, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers ; en meublé (LMNP), ils entrent dans les charges déductibles des BIC. La fiscalité dépend de votre situation et du régime choisi — validez votre montage avec un conseiller fiscal.
Peut-on financer un investissement en SCI ?
Oui. Une SCI peut adosser son financement au patrimoine qu’elle détient déjà pour acquérir un nouveau bien, sans mobiliser sa trésorerie ni céder un actif. Le montage obéit à des règles propres (objet social, régime fiscal, garanties) que nous intégrons à l’étude.
Que se passe-t-il en cas de vacance locative ?
La vacance locative est un risque réel : sans locataire, les loyers ne couvrent plus la mensualité. Nous en tenons compte dans l’étude en prévoyant une marge de sécurité et en vérifiant que la charge reste soutenable même en cas de période sans location. Un investissement se construit avec prudence.
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Judith a été de très bon conseil et très professionnel. Elle a su nous proposer ce dont on avait besoin. Je la conseille !
LISBETH LE FRANCOIS Date d'expérience : 28/04/2026Je tiens à souligner le travail parfait de Judith. Accompagnement de très grande qualité. Je ne peux qu'être satisfait. Cordialement
Jean-Pierre CHEVALLARD Date d'expérience : 27/04/2026Avec Mr Leblanc Arnaud, très bon échange. Sérieux, réactif et à l’écoute, il a su répondre à mes attentes avec professionnalisme. Je recommande sans hésiter. A.C
Sports Events Date d'expérience : 25/04/2026Des contacts de grandes qualités tant dans l écoute que le relationnel m ont vraiment permis de trouver un sens aux décisions financières entreprises ensemble. Merci beaucoup.
Rose Date d'expérience : 02/04/2026Très bon expérience Judith est a l'écoute de ses clients et très claire dans les démarches Merci beaucoup
Josselin Evenor Date d'expérience : 18/03/2026Excellente équipe. Résultat positif pour mon dossier. Merci
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BALI.B Hakim Date d'expérience : 29/10/2025Judith a été de très bon conseil et très professionnel. Elle a su nous proposer ce dont on avait besoin. Je la conseille !
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